En estos últimos años se ha discutido y mucho sobre cómo se pueden abaratar los precios de los pisos en alquiler en aquellas ciudades donde se estaban encareciendo. En Estados Unidos, ciudades como Nueva York, Boston y San Francisco han impulsado en la última década iniciativas que regulaban el precio del alquiler. Una fórmula que se ha puesto en práctica también en algunas ciudades europeas, como son Estocolmo y Berlín.
En diciembre de 2020, bajo este paraguas y con estas ciudades como referencia, la Generalitat de Cataluña implementó la Ley 11/2020, que limitaba el precio de los alquileres en la región. El objetivo era que los precios de los alquileres bajasen, y poder resolver el problema habitacional que había. Aunque la medida fue suspendida tras 18 meses en vigor por el Tribunal Constitucional, al entender que había un exceso de competencias por parte de la administración, un nuevo informe elaborado por Esade EcPol demuestra de forma empírica que la medida iba en dirección contraria a la que iba dirigida.
Como ya ocurrió en Berlín o San Francisco, donde se implementó tal medida, la conclusión de la investigaciónelaborada por los Catedráticos de Economía José García Montalvo y Josep Raya, junto al Research Advisor Joan Monras, demuestra que el control de precios redujo la oferta, provocó una subida de precios y propició la pérdida de calidad del parque de vivienda.
Entrando al detalle, la nueva normativa produjo un incremento de precios en los inmuebles más baratos, mientras que se redujo el precio de las viviendas más caras. De esta forma, la medida solo consiguió beneficiar a los hogares con más poder adquisitivo y perjudicar a las familias más vulnerables, obstruyéndoles el acceso a una vivienda. Asimismo, la Ley 11/200 también supuso, —según señalan los autores—, una reducción de los contratos firmados, especialmente entre los pisos más caros. En este sentido, los economistas advierten de que, de acuerdo con la experiencia de otros lugares donde se había puesto en práctica tal medida, esa falta de oferta podría incrementar los precios en el caso de seguir en vigor.
Por una parte, podría haberse acentuado el traslado de vivienda de alquiler a la venta (que solo se pueden permitir los hogares con un alto poder adquisitivo) y subir los precios de las viviendas en las zonas limítrofes. Asimismo, también podría bajar la calidad de los inmuebles porque los mejores activos irían destinados a la compraventa.
De esta forma, los autores diagnostican que el problema que sufre Cataluña, al igual que otras grandes ciudades españolas y europeas, es una oferta insuficiente ante el incremento de la demanda, y para resolverlo los autores plantean:
- Aumentar la oferta de vivienda en alquiler a través de medidas como la colaboración público-privada e incentivos fiscales para aquellos propietarios que pongan sus viviendas en el mercado del alquiler asequible así como mejorar la seguridad jurídica para los propietarios.
- Evaluar de forma adecuada las políticas de control de alquileres, utilizando microdatos y metodologías precisas que sean capaces de vincular causa y efecto de manera creíble.
- Estudiar mejor las propuestas que se hacen en materia de alquiler, contando con la opinión de expertos y viendo qué ha ocurrido en otros lugares del mundo.