El pasado día 30 de marzo de 2022, se publicó en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania (en lo sucesivo, el “RD 6/2022”).

Entre las medidas adoptadas, el Consejo de Ministros ha incorporado una limitación extraordinaria de la actualización anual del precio de los contratos de alquiler de vivienda.

Esta medida se desarrolla en el artículo 46 del RD 6/2022, por el que todo inquilino de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, la “LAU”), y cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla el correspondiente año de vigencia dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor del RD 6/2022 y el 30 de junio de 2022, podrá negociar con el propietario el incremento que se aplicará en dicha actualización.

La negociación deberá adaptarse a las siguientes condiciones, que variarán en función de si el propietario es considerado o no un gran tenedor, de conformidad con lo dispuesto en el mismo precepto:

• En el caso de que el propietario sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. El resultado no puede superar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización. Se toma como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice publicado en la fecha de dicha actualización. Si no se alcanza un pacto entre las partes, la subida del alquiler quedará sujeta a esta misma limitación.
• En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. Si no se alcanza acuerdo, la subida del alquiler no podrá ser mayor que la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización. Se toma como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice publicado.

A estos efectos, se entenderá como “gran tenedor” aquella persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.

Según los datos del Instituto Nacional de Estadística, el Índice de Garantía de Competitividad a fecha actual se sitúa en el 2%.

Por tanto, la diferencia principal entre ambas categorías de propietarios, y sus respectivas limitaciones para actualizar el precio del alquiler, se puede resumir en que los propietarios que no son considerados grandes tenedores podrán negociar con el inquilino un incremento de la renta sin ajustarse a los límites marcados por el RD 6/2022. Es decir, al resultado de aplicar el 2% sobre la renta de que se trate.

No obstante, en caso de que ambas partes no alcancen el mencionado acuerdo, el incremento de la renta no podrá exceder de los límites marcados. Conforme a lo recogido en el artículo 18 de la LAU, la renta solo podrá ser actualizada por el propietario o el inquilino en la fecha en que se cumpla cada año de vigenciadel contrato, en los términos pactados por las partes. En caso de no existir acuerdo, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.

La renta actualizada será exigible a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de variación aplicado y acompañando, si el inquilino lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

En consecuencia, si así se acordó expresamente en el contrato de alquiler, los propietarios que deban actualizar la renta porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor del RD 6/2022 y el 30 de junio de 2022, deberán ajustarse a las limitacionespreviamente explicadas.

Artículo elaborado por Think Legal Abogados