Una opción muy habitual para obtener rentabilidad de una vivienda mientras está a la venta es alquilarla. En este sentido, surgen dudas sobre cuándo se puede rescindir el contrato de forma anticipada cuando se encuentra un comprador. 

La venta de viviendas arrendadas está regulada en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (“LAU”). No obstante, este artículo ha experimentado diversos cambios a raíz de las distintas modificaciones legislativas que se han producido especialmente entre los años 2013 y 2019.

Contratos de arrendamiento suscritos a partir del 6 de marzo de 2019

Para los contratos de alquiler firmados a partir del 6 de marzo de 2019, este artículo tiene la siguiente redacción, que es la que pasó a tener en virtud de la redacción introducida por el Real Decreto Ley 7/2019:

“El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (RCL 1946, 886) .

Si la duración pactada fuera superior a cinco años, o superior a siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años en caso de persona jurídica, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir.

Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica.”

De acuerdo con lo dispuesto en este artículo, el comprador se subroga en la posición del vendedor / arrendador en el contrato de arrendamiento suscrito con el arrendatario durante los 5 primeros años de vigencia del contrato, o 7 años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, independientemente de si conocía o desconocía la existencia del contrato de arrendamiento. 

Asimismo, este articulo 14 regula que si la duración pactada en el contrato fuera superior a esos 5 o 7 años, el comprador de la vivienda quedará igualmente subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador previstos en el contrato de arrendamiento por la totalidad de la duración pactada “salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria”, es decir, que el comprador sea un adquirente de buena fe. 

¿Y cuáles son estos requisitos para que al comprador se le pueda considerar un adquirente de buena fe? Básicamente que adquiera de quien figura como titular registral, que adquiera en virtud de título oneroso (es decir, que pague un precio por la vivienda) y que no conociera o no pudiera conocer de la existencia del contrato de arrendamiento en cuestión, porque, por ejemplo, el vendedor de la vivienda no le haya informado de ello y/o no estuviera inscrito el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad correspondiente. En tal caso, el adquirente de buena fe de la vivienda solamente se subrogará en los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de los 5 años para las personas físicas, o los 7 para las jurídicas, debiendo el vendedor del inmueble indemnizar al arrendatario por el plazo de contrato que quedase por cumplir. No obstante lo anterior, ha de tenerse en cuenta que hoy en día es difícil que un comprador diligente no conozca que la vivienda que va a comprar está arrendada, máxime si la ha visitado con carácter previo a la compra.

De acuerdo con esta regulación, cuando el arrendador y el arrendatario hayan estipulado que la venta de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el comprador del inmueble sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso de ese plazo de 5 o 7 años. En este caso, no cabría indemnización a favor del arrendatario por el plazo que restase por cumplir.

Además, tiene mucho interés, aunque es una cuestión algo distinta, el eventual derecho de adquisición preferente que tiene el inquilino en caso de venta (artículo 25 de la LAU). Según la ley, el arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de 30 días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

No resultará de aplicación este derecho de adquisición preferente para aquellas viviendas arrendadas por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren. Asimismo, debe tenerse en cuenta que no habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.

Todo ello sin perjuicio de los derechos de adquisición preferente que pudieran existir en favor de la administración.

No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de 30 días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.

Contratos de arrendamiento suscritos antes del 6 de marzo de 2019

Si el contrato de alquiler que se pretende resolver anticipadamente se firmó antes del 6 de marzo de 2019, habrá que estar a la redacción de la LAU que aplicaba en el momento de suscribir el contrato, y no a la redacción actual.

¿Y cómo difiere el tratamiento de esta la venta a un tercero de una vivienda arrendada en las distintas redacciones de la LAU? 

Tal y como se puede ver en esta tabla, la redacción original de la LAU era muy similar a la existente actualmente, mientras que la introducida en 2013 protegía únicamente a aquellos arrendatarios que hubieran inscrito su contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad (en detrimento de los que no lo habían hecho y que, por tanto, no estarían protegidos frente a terceros adquirentes, que podrían instar la resolución del arrendamiento).