La situación que estamos viviendo como consecuencia de la Covid-19 ha provocado que muchos propietarios necesiten recuperar su vivienda en alquiler para cedérsela a un familiar cercano, con las consecuencias que ello plantea de cara a la rescisión del contrato. 

El apartado 3 del artículo 9 relativo a la duración de los contratos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos regula la posibilidad de que el arrendador pueda recuperar su vivienda antes de que finalice el contrato. 

Según la última reforma de esta ley, del 5 de marzo de 2019, esta rescisión de contrato solo puede reducirse en contratos posteriores a dicha fecha. Por su parte, a los contratos firmados con anterioridad se les aplica la reforma del 5 de junio de 2013. Por ese motivo, en caso de querer anular el contrato antes de que finalice para donar a un familiar lo primero que debe hacer es comprobar la fecha de inicio del contrato para saber qué legislación debe aplicar. 

En el primero de los casos, para que el arrendador pueda recuperar la vivienda alquilada en caso de necesidad en los contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019, se deberán cumplir una serie de requisitos:

1. Podrá recuperarla para sí mismo o para ciertos familiares (entre los que se encuentran los descendientes).

2. No es necesario que en el contrato conste esta facultad de manera expresa.

3. Deberá haber transcurrido un año de duración del contrato.

4. El propietario debe comunicárselo al arrendatario con dos meses de antelación alegando y justificando las causas.

5. Finalmente, el arrendador o los familiares tendrán tres meses para ocupar la vivienda; si no, el arrendatario podrá pedir en el plazo de treinta días la vuelta a la vivienda y la renovación del alquiler por un periodo de tres años más el abono de los gastos de desalojo o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedará por cumplir hasta tres años.

Por su parte, para los contratos firmados a partir del 6 de marzo, se debe hacer constar en el contrato de manera expresa la posibilidad de resolución por necesidad.

Otra diferencia tiene que ver con las consecuencias del incumplimiento de la ocupación posterior por parte del arrendador o sus familiares que, en este supuesto, consistirán en la reposición del uso y disfrute de la vivienda por un nuevo periodo de cinco años o una indemnización equivalente a una mensualidad por cada año que queda por cumplir hasta completar los 5 años.

Por el contrario, si el objetivo es donar el inmueble a su descendiente, pero manteniendo vigente el contrato de arrendamiento, la donación únicamente supondrá la modificación en la persona del arrendador, manteniendo vigentes el resto de estipulaciones del contrato.