La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), conforme a su regulación actual introducida por el RDL 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, distingue según se trate de un arrendamiento de vivienda habitual o de un arrendamiento para uso distinto al de vivienda, otorgando mucha más protección al inquilino cuando se trata de su vivienda habitual.

A pesar de lo que pueda parecer, en un contrato de arrendamiento las partes no pueden pactar lo que libremente quieran, pues la propia ley pone coto a la autonomía de la voluntad. 

La Ley, en el ámbito del alquiler de vivienda habitual, establece de forma categórica el plazo de obligado cumplimiento del contrato. Es en el artículo 11º, dónde al otorgarse al inquilino el derecho de desistimiento, limita su ejercicio a una vez pasados los seis primeros meses.

Este plazo de seis meses no podría verse ampliado por la voluntad de las partes, puesto que sería perjudicial para el inquilino, y a tenor de lo dispuesto en el artículo sexto, esta cláusula devendría nula y se tendría por no puesta.

La LAU deja a disposición de las partes la posibilidad de fijar una indemnización en caso de abandono antes de la finalización del contrato. Sin embargo, es el párrafo segundo del mencionado artículo 11º el que indica que la indemnización consistirá en una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Así, en el supuesto de que las partes incluyan expresamente dicha cláusula en el contrato, si en ella se indicase que el abandono supondrá una indemnización de dos mensualidades de renta por año, en vez de una, como establece la LAU, dicha cláusula sería nula, por lo que se devendría ningún tipo de indemnización, ni siquiera por una mensualidad, porque la cláusula dejaría de producir todo tipo de efectos.

Distinto es el caso en que, tratándose también de alquiler de vivienda habitual, esta vivienda cumpla los requisitos del inciso segundo del artículo 4º de la LAU. Estos son que la superficie de la vivienda supere los 300 m² o, que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual, y el alquiler corresponda a la totalidad de la vivienda. En este caso, primará la voluntad de las partes y lo dispuesto en la LAU sólo actuará si no existe pacto, y adicionalmente el Código Civil. 

Por el contrario, si se trata de un alquiler para uso distinto al de vivienda, las partes sí podrían establecer un plazo de obligado cumplimiento para el inquilino superior a los seis meses, cómo dispone el apartado tercero del artículo 4º.  Establece que este tipo de arrendamientos se rige por la voluntad de las partes y, en su defecto, por lo establecido en la LAU, y el Código Civil con carácter adicional. 

En los alquileres para uso distinto al de vivienda, habrá de prestar especial atención al apartado cuarto del artículo cuarto de la LAU, según el cual para poder hacer efectivo el acuerdo, las partes deberán pactar de forma expresa que no se acogen a lo recogido en el artículo concreto que pretendan ignorar. No obstante, en el título tercero no se establece nada acerca de la duración de los contratos de arrendamiento, de forma que sería suficiente con incluir una cláusula en la que se incluyera el plazo de duración obligatorio para ambas partes. 

En definitiva, si se trata de un arrendamiento de vivienda habitual, las partes no podrán establecer un plazo de duración obligatoria del contrato de arrendamiento superior a seis meses, puesto que el artículo 11º de la LAU establece dicho plazo de forma imperativa, primando sobre la voluntad de las partes; sin embargo, tratándose de un arrendamiento para uso distinto al de vivienda, prima el acuerdo de las partes, de manera que estas podrán pactar el plazo de duración obligatorio del contrato de alquiler que consideren conveniente.

Este artículo ha sido redactado por Lean.