Es una duda muy frecuente en las relaciones entre arrendadores y arrendatarios: ¿quién paga las reparaciones en una vivienda alquilada?

Si acudimos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, el artículo 21 dispone que “el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido…”. No obstante, hecha la ley, hecha la trampa, pues a continuación añade: “salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil”.

Por otro lado, la misma ley recoge que las pequeñas reparaciones producidas por el desgaste derivado del uso ordinario de la vivienda correrán a cargo del arrendatario. También, que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida, a no ser que pruebe que se han ocasionado sin culpa suya, causado por las personas que hay en la vivienda. Para esclarecer un poco más la cuestión contamos con un elemento que, ante la duda, manda: el contrato. 

Está claro que las reparaciones por conservación que garanticen la habitabilidad corren a cargo del arrendador, pero ¿cuáles son aquellas en las que el uso del arrendatario le obliga a costear dicho elemento? 

El arrendador será el responsable de reparar la instalación de la luz si fuera muy antigua y por ello se funden las bombillas, por ejemplo. También deberá asumir la reparación o sustitución de electrodomésticos que dejen de funcionar, o el mantenimiento de pintura y barniz que se deterioran con el uso. 

El inquilino, por su parte, deberá costear, como hemos mencionado, “las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda”. Es decir, si el inquilino rompe una ventana, se le caen y rompe utensilios de la vajilla, no utiliza de forma adecuada los electrodomésticos y esto hace que se rompan, deberá asumir el coste de las reparaciones siempre que sean consideradas reparaciones pequeñas. 

Pero, ¿cuál es el límite? Realmente, es muy difícil determinarlo, por eso es importante que impere el sentido común y el buen entendimiento entre inquilino y arrendador, y saber diferenciar cada caso específico, tratando de llegar a un entendimiento que sea conveniente para ambas partes.

En cualquier caso, para evitar cualquier confusión y discusión, lo más importante es recoger por contrato todos los elementos que alberga la vivienda y el estado de conservación en el que se encuentran, así como consensuar ante la inmobiliaria o la empresa gestora del contrato quién asumirá el coste por el desperfecto en caso de que éste se produzca y durante qué periodo de tiempo.