Tras más de seis meses de espera, el pasado 8 de junio el Gobierno aprobó el Real Decreto 401/2021 por el que se autoriza a las comunidades autónomas a utilizar los recursos del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 para hacer frente a las compensaciones a los propietarios y arrendadores afectados por la suspensión de desahucios y lanzamientos para colectivos vulnerables que recoge el artículo 1 del Real Decreto- ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID- 19.

Meses después de la aprobación de estas medidas, en concreto el 22 de diciembre, se aprobó el Real Decreto-ley 37/2020, en el que se reconocía el derecho de los propietarios afectados a una compensación económica en condiciones determinadas. 

Según esta norma, en el caso de desahucios motivados por reclamaciones de renta, cantidades debidas o expiración del contrato, solo cuando el arrendador consiga acreditar la concurrencia de un perjuicio económico, tendrá derecho a obtener la compensación respectiva que consistirá en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de la vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido su propietario, por el periodo que medie entre que se acordó la suspensión y el momento en que la misma se levante por auto o por finalizar el plazo estipulado. 

En los supuestos de los desahucios por precario, se otorgó al Juez la facultad de suspender el lanzamiento hasta el 9 de agosto de 2021, siempre que se tratase de viviendas pertenecientes a personas jurídicas o a personas físicas titulares de más de diez viviendas y que las personas que las habitasen se encontrasen en situación de vulnerabilidad económica. En estos casos, para que el arrendador pueda acceder a la compensación anunciada se hace necesario que durante los tres meses siguientes a la fecha en que se emita el informe de los servicios sociales señalando las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad acreditadas, tales medidas no se hubieran adoptado por la Administración competente. Además, los propietarios han de acreditar que la suspensión del lanzamiento les haya ocasionado perjuicio económico al encontrarse la vivienda ofertada en venta o arrendamiento con anterioridad a la entrada en el inmueble.

Para hacer efectivas estas compensaciones a los propietarios faltaba articular el sistema necesario para su tramitación, resolución y obtención, lo cual se ha realizado a través del Real Decreto 401/2021, aprobado el pasado 8 de junio, que permite a las comunidades autónomas la utilización de los recursos del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 para hacer frente a las mismas, con la excepción de Navarra y País Vasco, las cuales quedan excluidas y obtendrán los fondos necesarios del convenio económico navarro y del concierto económico de País Vasco, respectivamente.

A continuación, explicamos las principales dudas que pueden surgir sobre cómo acceder a estas compensaciones y cuáles son los requisitos a cumplir: 

1. ¿Qué debe hacer el arrendador para acceder a la compensación? 

El procedimiento se inicia a instancia de parte, en este caso del arrendador, el cual deberá proceder a la presentación de la solicitud correspondiente antes del 9 de septiembre de 2021 pues, en esta fecha, finaliza el plazo para ello. 

• ¿Ante qué órgano se ha de presentar la solicitud?

El arrendador deberá dirigir su solicitud al órgano competente en materia de vivienda de la comunidad autónoma o de las ciudades de Ceuta y Melilla, la cual habrá de ir acompañada de una exposición razonada y justificada de la compensación por el periodo que medie entre el periodo de tiempo entre la fecha en la que se acordó la suspensión y el momento en que la misma se levante por acuerdo del Tribunal o por haberse alcanzado el límite temporal del 9 de agosto. 

Además, es imprescindible que la compensación sea considerada procedente, para cuyo baremo se establecen los siguientes criterios: 

• El valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento. Si dicho valor fuera superior a la renta que viniera percibiendo el arrendador, la compensación consistirá en renta dejada de percibir.
• Los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador o propietario, por el periodo que medie entre que se acordare la suspensión y el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o por alcanzar el límite temporal de 9 de agosto de 2021.
• En el caso de la suspensión del lanzamiento de los desahucios por precario se deberá acreditar por el propietario el perjuicio económico que le ha ocasionado al encontrarse la vivienda ofertada en venta o arrendamiento con anterioridad a la entrada en el inmueble. 

• ¿Dónde y cómo se debe presentar la solicitud?

Tal y como se indica en el Real Decreto-ley al que venimos haciendo referencia, la forma y lugar de presentación de la solicitud varía en función de que el arrendador titular del derecho a la compensación reconocido sea persona física o persona jurídica. 

En el caso de las personas jurídicas, tanto la presentación de la solicitud como el resto de trámites del procedimiento, deberá realizarse por medios electrónicos ya que se trata de una obligación que la Ley del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas impone a todas las personas jurídicas. 

Por el contrario, en el supuesto de que el arrendador sea una persona física, podrá presentar la solicitud y realizar el resto de trámites del procedimiento tanto por medios electrónicos como no electrónicos. 

La presentación de la solicitud por medios electrónicos, obligatoria en el caso de las personas jurídicas y optativa en el de las físicas, deberá realizarse en el registro electrónico de la Administración u Organismo al que se dirijan.  En cambio, la presentación física de la solicitud, sólo apta para arrendadores personas físicas, podrá hacerse en las oficinas de Correos, en las representaciones diplomáticas u oficinas consulares de España en el extranjero, en las oficinas de asistencia en materia de registros y en cualquier otro que establezcan las disposiciones vigentes.  

• ¿Tiene la Administración competente un plazo máximo para responder a la solicitud?

Una vez presentada la solicitud por el arrendador ante la Administración que resulte competente en cada comunidad autónoma, la Administración dispone de un plazo máximo de tres meses para resolver y notificar la resolución al interesado. 

Excepcionalmente, el órgano competente podrá acordar, con la preceptiva motivación, la ampliación del plazo en tres meses más, lo cual deberá notificar expresamente al interesado. 

En el caso de que, llegado el vencimiento del plazo máximo, seis meses desde la presentación de la solicitud por el arrendador, sin que la Administración haya notificado resolución expresa, se entenderá estimatoria por silencio administrativo. Es decir, si transcurrido el plazo máximo estipulado en la propia norma, seis meses desde la presentación de la solicitud, al arrendador solicitante no se le haya notificado resolución alguna, se entenderá que ésta es estimatoria por lo que se concedería la compensación relativa a los perjuicios económicos causados a consecuencia de la suspensión acordada.