A la hora de elaborar un contrato para alquilar una vivienda el propietario debe tener muchos aspectos en cuenta para conseguir un texto que no genere ningún tipo de incertidumbre. En España, este tipo de contratos están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (“LAU”) que, en los últimos meses, ha sufrido varias modificaciones.
Antes de redactar un contrato es importante conocer cuáles son los límites que marca la ley en esta materia con el fin de saber qué se puede incluir en el mismo. Por ese motivo, a lo largo de este post, queremos resolver las principales dudas que os podéis encontrar como propietarios a la hora de elaborar un contrato de alquiler.
- Características de la vivienda. En primer lugar, se debe especificar quiénes son las partes, tanto propietario como inquilino. Además, el texto tiene que incluir una descripción lo más detallada posible del inmueble y sus características (dirección, superficie, si tiene garaje, trastero, etc.).
- Aspectos generales. Otros puntos que se deben señalar son la duración del contrato, el coste mensual del mismo, quién afrontará los gastos generales y a cuánto ascenderá la fianza que tiene que abonar el inquilino.
- Actualización de la renta. Respecto a la renta, puede revisarse anualmente pero, en ningún caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la misma podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo (IPC) a fecha de cada actualización; además, la renta sólo podrá ser actualizada en la fecha en la que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes.
- Fianza. En el caso de la fianza, la LAU establece que la misma deberá ser equivalente a una mensualidad de renta para los arrendamientos de vivienda, extensible a dos meses como máximo en concepto de otras garantías. De igual forma, se introduce la posibilidad de que las comunidades autónomas establezcan la obligación de que los arrendadores depositen el importe de la fianza en el ente público que se considere oportuno (en el caso de la Comunidad de Madrid, el depósito de la fianza lo debe realizar el propietario en la Agencia de Vivienda Social).
- Reparaciones. Por otra parte, aunque no figure en el contrato, el arrendador tiene la obligación de realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad que le permitan servir para el uso convenido, sin derecho a subir por ello la renta (a excepción de aquellos casos en los que el deterioro sea imputable al mal uso del inmueble por parte del inquilino). En este sentido, también es útil adjuntar un inventario de lo que hay en la vivienda en el momento de la firma del contrato. En cuanto a otros gastos asociados, como los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, correrán a cargo del propietario cuando este sea persona jurídica.
- Duración del contrato. En lo que respecta a la duración, tras la última modificación, se ha ampliado la duración mínima legal del contrato, que pasa de tres a cinco años si el propietario es una persona física; ascendiendo a siete años si el arrendador es una persona jurídica. Además, las renovaciones serán anuales salvo que el arrendatario manifieste con treinta días de antelación su voluntad de no renovar.
- Resolver el contrato. Por último, las partes deben tener claras las situaciones en las que podrán resolver el contrato. En este aspecto, tanto arrendador como arrendatario deberán informarse sobre cuándo viene avalada por la ley o por el pacto contractual la resolución del contrato con el fin de evitar incumplir el mismo; por ejemplo, un supuesto dudoso y que ha generado mucha controversia es si, con motivo del Covid-19, los arrendatarios pueden solicitar la resolución del contrato de alquiler sin que haya transcurrido el plazo convenido, sin tener que pagar penalización alguna y sin perder la fianza.
Entre otras causas, como propietario puedes poner fin al contrato de alquiler ante situaciones de impago de la renta o de la fianza. La ley también recoge que el arrendador puede resolver dicho contrato si el inquilino realiza daños u obras sin consentimiento o actividades molestas, ilícitas o peligrosas.
Si eres propietario y tienes dudas sobre cómo elaborar un contrato o qué puedes exigir a tus futuros inquilinos, contacta con ASVAL para que te proporcione apoyo legal.