El pasado 31 de marzo, el Consejo de Ministros aprobó un paquete de medidas de ayuda al alquiler en el Real Decreto-ley 11/2020, que tras ser publicadas en el BOE el pasado día 1 de abril, conviene analizar en detalle.

Resumidamente, las medidas adoptadas en materia arrendaticia son las siguientes:

1. Suspensión del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional

El Real Decreto-ley dispone que, una vez se levante la suspensión de los términos y plazos procesales con la finalización del estado de alarma, en los procedimientos de desahucio en los que el arrendatario acredite ante el juzgado encontrarse en situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del Covid-19, con imposibilidad de encontrar una alternativa habitacional, el Letrado de la Administración de Justicia lo comunicará a los servicios sociales, iniciándose una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento. Si éste no está señalado, por no haber transcurrido el plazo de 10 días desde el requerimiento efectuado al inquilino para que pague o abandone la vivienda o bien por no haberse celebrado la vista del juicio, se suspenderá dicho plazo de 10 días, o la celebración de la vista, por un período máximo de 6 meses desde la entrada en vigor de este real decreto-ley.

El plazo de suspensión, pues, no es de 6 meses desde el levantamiento del estado de alarma, como erróneamente afirmaron los miembros del Gobierno, sino desde el día 2 de marzo. 

Al supeditarse la suspensión del lanzamiento a que dicho acto no esté señalado, parece olvidarse que el artículo 437.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil faculta al demandante para interesar en la demanda que se tenga por solicitada la ejecución del lanzamiento en la fecha y hora que se fije por el juzgado. También que el artículo 440.3 establece que en el requerimiento de pago o desalojo que se efectúe al inquilino se expresará el día y hora para la práctica del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición. Es decir, si se solicitó en la demanda, la fecha de lanzamiento ya estaría señalada al tiempo de efectuarse el requerimiento, de modo que, en puridad, no sería factible la suspensión del lanzamiento, lo que parece ir en contra del espíritu de la norma. Habrá que esperar, pues, a la interpretación que de la misma se efectúe por los tribunales.

Queda claro que no se trata de una suspensión de todos los desahucios, sino sólo de aquellos en los que el inquilino acredite su situación de vulnerabilidad económica, definida ésta como aquella en la que concurran todos los siguientes requisitos:

a) Que el inquilino pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE) o, si es empresario, se hayan visto reducidos sus ingresos, no alcanzando el conjunto de los ingresos de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM), pudiendo incrementarse este límite en función de la existencia de hijos o mayores de 65 años en la unidad familiar, o en casos de elevada discapacidad, o de dependencia o enfermedad incapacitante, de alguno de los miembros de la unidad familiar.

b) Que la suma de la renta, gastos y suministros básicos (electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua, telecomunicación fija y móvil, y comunidad de propietarios), de la vivienda, sea superior al 35% de los ingresos de la unidad familiar.

No se entenderá que existe la situación de vulnerabilidad si el arrendatario es propietario o usufructuario de otra vivienda en España, salvo que tal derecho recaiga solo sobre una parte alícuota de la misma y haya sido adquirida por herencia o mortis causa sin testamento. Se exceptúa también a quienes, aun siendo propietarios de una vivienda, no puedan disponer de ella por causa de separación o divorcio, o sea inaccesible por razón de discapacidad.

La situación de vulnerabilidad deberá acreditarse mediante los siguientes documentos:

• En caso de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure el importe mensual de la prestación o subsidio.
• En caso de cese de actividad de los autónomos, mediante certificado expedido por la Agencia Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, de la declaración de cese de actividad del interesado.
• Acreditación del número de personas que habitan en la vivienda habitual, mediante: libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho; certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores; y, en su caso, declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
• Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
• Declaración responsable del inquilino relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según el decreto-ley.

En caso de no poder aportarse alguno de los documentos mencionados, estos podrás sustituirse por una declaración responsable en la que se justifiquen los motivos relacionados con las consecuencias de la crisis del Covid-19 que le impiden tal aportación, disponiendo del plazo de un mes desde la fecha de finalización del estado de alarma para aportarlos.

2. Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual

Respecto de los contratos de arrendamiento de vivienda que finalicen dentro del período comprendido entre la entrada en vigor del Real Decreto-ley hasta dos meses después de la finalización del estado de alarma, el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria del contrato por un período máximo de seis meses, solicitud que habrá de ser aceptada por el arrendador, salvo que por acuerdo entre las partes se fijen otros términos o condiciones.

Se trata, pues, de una prórroga aplicable a todos los contratos relativos a vivienda habitual que venzan en el período indicado, no siendo de aplicación, por lo tanto, a aquellos contratos que hubieran vencido ya antes del día 2 de abril, o venzan con posterioridad a los dos meses siguientes a la finalización del estado de alarma.

Pese a su defectuosa redacción, se deduce que la prórroga es potestativa para el arrendatario, pero forzosa para el arrendador, si bien cabe la posibilidad de que, mediante acuerdo entre las partes, puedan variarse los términos o condiciones de la misma. 

3. Medidas conducentes a procurar la moratoria de la deuda arrendaticia para las personas arrendatarias de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica

Se establecen diferentes medidas, que se dicen conducentes a procurar la moratoria de la deuda arrendaticia para los arrendatarios de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica a causa del Covid-19, en función de quién sea el arrendador:

a) Grandes tenedores y empresas o entidades públicas de viviendas, entendiendo por tales a personas físicas o jurídicas titulares de más de diez inmuebles urbanos (excluyendo garajes y trasteros), o una superficie construida de más de 1.500 m².

El arrendatario podrá solicitar, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley (2-4-2020) el aplazamiento de la renta, pudiendo el arrendador escoger, en los siete días siguientes, entre:

• Reducir la renta en un 50% durante el tiempo que dure el estado de alarma, o más si la vulnerabilidad continúa, con un máximo de cuarto meses.

• Una moratoria en el pago de la renta mientras dure el estado de alarma, prorrogable mensualmente hasta un máximo de cuatro meses, aplazándose el pago de tales rentas, sin intereses, durante al menos tres años o el tiempo que dure el arrendamiento, contados desde que levante el estado de alarma o finalice el plazo de dichos cuatro meses. Si el arrendatario obtuviera las ayudas previstas en el Real Decreto-ley, esta moratoria se levantaría en la primera mensualidad de renta en la que la financiación estuviera a su disposición.

Aunque la pretensión de la norma es procurar que se alcancen acuerdos entre las partes, lo cierto es que, con esta medida, el Estado, en vez de proporcionar los medios económicos para que los inquilinos puedan cumplir con sus obligaciones contractuales, opta por desplazar sobre este clase de arrendadores las consecuencias derivadas de la expansión del Covid-19, imponiendo una quita o una reestructuración de la renta, sin oír a las asociaciones de arrendadores ni pactado con ellas medidas alternativas, máxime cuando grandes tenedores de viviendas habían anunciado, antes de la publicación del Real Decreto-ley, diferentes medidas de ayuda a los inquilinos con dificultades para el pago de las rentas. Obviamente, a la medida ahora adoptada por el Gobierno no podrán acogerse quienes ya hubieran alcanzado cualquier otro tipo de pacto con su arrendador.

Por otro lado, la redacción de la medida puede crear dificultades prácticas para su aplicación, pues el inquilino no tiene por qué conocer si su arrendador es propietario de más de 10 viviendas, o si la superficie construida de las que posea es superior a 1.500 m², ya que esa información no resulta fácilmente accesible y no siempre puede obtenerse en el Registro de la Propiedad, al no ser la inscripción registral requisito para adquirir la propiedad.

b) Resto de arrendadores

Respecto de los pequeños arrendadores, la medida adoptada establece que el arrendatario podrá solicitar el aplazamiento temporal del pago de la renta, disponiendo el arrendador de siete días para comunicar las condiciones del aplazamiento o fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta, o en su defecto las posibles alternativas que plantea. A diferencia de la anterior, esta medida no tiene carácter forzoso para el arrendador, que puede rechazar el acuerdo, pudiendo el inquilino acudir en tal caso a los programas de ayudas.

4. Aprobación de una línea de avales para la cobertura por cuenta del Estado de la financiación a arrendatarios en situación de vulnerabilidad social y económica como consecuencia de la expansión del Covid-19

Al objeto de proporcionar cobertura financiera para hacer frente a los gastos de los hogares que se encuentren en situación de vulnerabilidad como consecuencia del Covid-19, se autoriza la creación de una línea de avales del Estado, por importe de 100 millones de euros, para que las entidades financieras puedan ofrecer ayudas transitorias de financiación a los arrendatarios en situación de vulnerabilidad, con un plazo de devolución de seis años, prorrogable a diez, sin devengo de gastos ni intereses. Dichas ayudas tendrán carácter finalista, esto es, exclusivamente para el pago de la renta, y por un plazo de seis mensualidades.

5. Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del Covid-19 en los alquileres de vivienda habitual

Si los inquilinos tuvieran dificultades para reintegrar el préstamo obtenido para pago de la renta, el Estado concederá ayudas directas de hasta 900 euros mensuales y de hasta el 100% la renta o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual. El importe de la ayuda se determinará por el organismo competente de cada Comunidad Autónoma en función de las necesidades de cada solicitante, con base en el informe que a tal efecto sea emitido por los servicios sociales.

6. Moratoria en el pago de hipotecas para los arrendadores personas físicas que sufran impagos de rentas

Cabe destacar, por último, que el Real Decreto-ley que comentamos amplía a tres meses la moratoria de deuda hipotecaria que estableció el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, si bien extiende dicha moratoria a la adquisición de viviendas destinadas al alquiler, siempre que el deudor hipotecario, propietario y arrendador de dichas viviendas haya dejado de percibir la renta arrendaticia desde la entrada en vigor del estado de alarma decretado por Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o deje de percibirla hasta un mes después de la finalización del mismo.

Así, cualquier propietario que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica (que habrá de justificar ante la entidad acreedora mediante similares documentos a los anteriormente reseñados), podrá solicitar, hasta quince días después de la finalización del estado de alarma, una moratoria en el pago del préstamo con garantía hipotecaria. Solicitada la moratoria, habrá de implementarse por la entidad bancaria en el plazo de quince días, suspendiéndose totalmente la obligación de pago de las cuotas (capital e intereses) por dichos tres meses.