octubre 02 2020 0Comment

Conoce cómo te afecta la Ley de control de alquileres de Cataluña

El Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña acaba de publicar la controvertida Ley de Medidas Urgentes en Materia de Contención de Rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda, aprobada por el parlamento autonómico catalán el pasado 9 de septiembre. Esta norma está llamada a regular los precios de los alquileres que se encuentren en zonas declaradas ‘de mercado de vivienda tenso’, y convierte a esta comunidad autónoma en la primera de toda España que limita el coste del arrendamiento de viviendas. La limitación del precio del alquiler afecta a 60 municipios con más de 20.000 habitantes, aunque no será de aplicación a los contratos anteriores a 1995, a los pisos de protección oficial o a los de obra nueva (en los primeros tres años desde su construcción). 

Sobre esta Ley, desde la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (ASVAL) hemos alertado de que es una medida que va a generar efectos totalmente contrarios al buscado, además de desequilibrios y dificultades para las personas más vulnerables. El control de precios, como ya han destacado organismos como el FMI o el Banco de España, reduce la oferta y genera inseguridad jurídica. 

En primer lugar, es necesario entender qué se considera un área con un mercado de vivienda tenso. Para ello deberá cumplir alguna de estas tres condiciones:

  1. Que existan subidas de precios claramente superiores a la media de Cataluña
  2. Que las familias destinen más de un 30% de sus ingresos al pago del alquiler
  3. Que el precio del alquiler haya subido en cinco años tres puntos más que el IPC catalán

La declaración de mercado tenso supone la aplicación del Índice de Referencia de precios del alquiler de la Generalitat en estas áreas y que los nuevos contratos no puedan superar los precios de referencia del índice oficial de una vivienda de análogas características, ni las renovaciones de la renta del anterior contrato de alquiler (si fue firmado durante los últimos cinco años). Sin embargo, sí se permite subir hasta un 5% del precio del alquiler por encima del Índice de Referencia cuando se hayan realizado obras de mejora de la vivienda en el último año.

Es importante mencionar que estas limitaciones no serán de aplicación si existía una relación de parentesco entre las partes que habían formalizado el último contrato de arrendamiento suscrito antes de la entrada en vigor de la presente ley. Asimismo, quedan excluidos de las limitaciones en la subida del precio los arrendadores que tengan ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña (1.442,80 euros mensuales), pudiéndose mantener el precio del alquiler anterior o subirlo como máximo hasta el índice de referencia. No obstante, esta excepción no podrá alegarse cuando los ingresos familiares del inquilino sean iguales o inferiores a 3,5 veces el citado indicador (1.991,92 euros mensuales).

En general, los contratos de alquiler que quedan sometidos a la norma son los que cumplan las siguientes condiciones:

a) El contrato debe haber finalizado a partir del 23 de septiembre de 2020. La norma no afecta a contratos ya concluidos, salvo en caso de que estos se noven con posterioridad a que el área correspondiente se declare como “área con mercado de vivienda tenso” y la novación suponga una ampliación de la duración del contrato o una modificación de la renta.

b) El contrato debe ser de arrendamiento de vivienda, no de local.

c) La vivienda arrendada debe estar destinada a residencia permanente del arrendatario.

d) La vivienda arrendada debe estar situada en un área que haya sido declarada como “área con mercado de vivienda tenso”.

Por otro lado, y aunque cumplan los requisitos anteriores, insistimos en que están excluidos de la aplicación de la ley los contratos suscritos antes del 1 de enero de 1995 y aquellos que estén sujetos a regímenes especiales de determinación de la renta incluyendo:

a) Los que tienen por objeto viviendas sujetas a un régimen de protección oficial.

b) Los que tienen por objeto viviendas integradas en redes públicas de viviendas de inserción o de mediación para el alquiler social o en el fondo de vivienda de alquiler destinado a políticas sociales.

c) Los de carácter asistencial.

d) Los que se suscriban de acuerdo con las disposiciones legales aplicables al alquiler social obligatorio.

Los municipios catalanes inicialmente incluidos en esas zonas de mercado de vivienda tenso son: Badalona, Barberà del Vallès, Barcelona, Blanes, Calafell, Castellar del Vallès, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cornellà de Llobregat, Esplugues de Llobregat, Figueres, Gavà, Girona, Granollers, L’Hospitalet de Llobregat, Igualada, Lleida, Manlleu, Manresa, Martorell El Masnou, Mataró, Molins de Rei, Montcada i Reixac, Montgat, Olesa de Montserrat, Olot, Palafrugell, Pallejà, Pineda, El Prat de Llobregat, Premià de Mar, Reus, Ripollet, Rubí Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià de Besòs, Sant Andreu de la Barca, Sant Boi de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Gramenet, Santa Perpètua de Mogoda, Sitges, Tarragona, Terrassa, Tortosa, El Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova i la Geltrú y Vilassar de Mar.

Multas entre 3.000 y 90.000 euros

Aquellos propietarios que incumplan las limitaciones establecidas en este texto legal se enfrentarán a sanciones de entre 3.000 y 90.000 euros, según la gravedad del incumplimientoAdemás, en estos casos, el arrendatario tendrá derecho a obtener la restitución de las cantidades abonadas en exceso con devengo del interés legal del dinero, incrementado en tres puntos.

En cualquier caso, la aplicación de esta media puede verse afectada en los próximos meses, ya que el propio Consell de Garantías Estatutarias de Cataluña ha advertido que la norma contiene varios artículos que vulneran la Constitución, por lo que su legalidad aun no está clara.  

La opinión de ASVAL en los medios:

El Mundo: “Es manifiesto que en Cataluña no hay reglas claras sobre vivienda”

El Mundo: “Los propietarios, en contra de limitar el alquiler en Cataluña: Es una medida populista que no solucionará nada”

El País: “El sector inmobiliario arremete contra el “electoralismo” de la nueva regulación del alquiler”

Onda Madrid: “Es necesario una política de vivienda pública” 

Telemadrid: “El alquiler de una vivienda tendrá límite de precio en 60 ciudades catalanas”