La profesionalización de la gestión del alquiler es una de las claves para evitar los impagos. A esta conclusión han llegado los expertos que la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (ASVAL) reunió en el webinar ‘¿Cómo actuar ante los impagos del alquiler?’.
Javier Viada, CEO de Rental Advance; Ricardo Lanza, CEO del Buen Inquilino; y José Gálvez, abogado de TKL, han dado algunas claves para evitar esta desafortunada coyuntura. El coloquio, moderado por la directora general de ASVAL, María Andreu, ha lanzado cuestiones prácticas para explicar a los asociados cómo proceder ante esta situación.
Para evitar caer en impagos, los expertos recomiendan adelantarse mediante la gestión activa del inmueble en alquiler. El propietario debe ser “consciente de dedicar tiempo a gestionar el activo, ya que así se pueden evitar caer en muchos problemas”, explica Javier Viada, CEO de Rental Advance.
En este sentido, la elección del inquilino es “la decisión más importante que tiene que tomar el propietario a futuro”, para Ricardo Lanza, CEO de El Buen Inquilino. Para ello, es preciso impresiones subjetivas y apalancarse en los datos. Para conseguirlo, hace falta recurrir a la tecnología para contrastar los datos y tomar una mejor decisión.
Seguidamente, a la hora de redactar el contrato de alquiler, José Gálvez, abogado de TKL, recomienda contar con asesoramiento legal previo. La causa es que las cláusulas que debe tener un contrato deben ser precisas, y estar ajustadas a cada caso en concreto. Además, Gálvez aconseja incluir siempre garantías para el propietario, como un aval bancario o detallar penalizaciones ante el retraso de los pagos del alquiler. Así, el abogado advierte que los borradores de contratos que se pueden descargar de Internet pueden contar cláusulas desactualizadas conforme a la vigente Ley de Ordenamientos Urbanos.
Si no se logra evitar el impago, cuando éste se produce se debe agotar primero la vía amistosa para desbloquear la situación; ya que en ocasiones son circunstancias personales complicadas que se pueden solucionar en un periodo escaso de tiempo.
Aunque se aborde esta vía primero, es fundamental enviar un burofax al inquilino con el requerimiento de la deuda y aportar alguna opción para resolver el conflicto. Por ejemplo, pactar un calendario de pagos o fraccionar la deuda. Tanto como si se acude por la vía amistosa como por la judicial es imprescindible el envío de un burofax, ya que, de no ser así, la obligación contractual permanecerá en vigor y el inquilino podrá seguir habitando la vivienda.
Reclamar los impagos
Con el envío del burofax, se pueden dar tres posibles escenarios: el primero es que el inquilino se ponga al corriente de pago inmediatamente; los otros dos pasarían por la vía judicial, pero habría que distinguir entre los inquilinos que no continúan viviendo en el inmueble -pero deben un importe al propietario-, y los que continúan alojados sin abonar las rentas.
En este último caso, el propietario puede interponer una demanda de desahucio. Sin embargo, y a pesar de la paralización de esta medida hasta el 31 de diciembre de este año, Gálvez recuerda que no es un “derecho” de todos los inquilinos, sino que tienen que acreditar que incurren en vulnerabilidad económica y contrastarlo con los servicios sociales.