marzo 29 2022 0Comment

ASVAL analiza el Proyecto de Ley de Vivienda en su primer webinar con asociados

La Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (ASVAL) ha iniciado su ciclo de webinars formativos para sus asociados con gran acogida: más de 200 usuarios inscritos. Esta serie de seminarios online busca dar respuestas a los propietarios y mantenerles actualizados en relación con las distintas tendencias y normativas que afectan al mercado del alquiler de vivienda.

El tema de este primer webinar ha sido “Ley de Vivienda. Contenido y Necesidades para el Desarrollo de Mercado”. Para profundizar en el Proyecto de Ley de Vivienda, esta primera sesión ha contado con la presencia de Joan Clos, presidente de ASVAL, y María Andreu, directora general de la asociación, que han estado acompañados por Leire Aya, experta en derecho público y urbanismo del despacho de abogados Think Legal.

El webinar comenzó con un repaso a la postura pública de ASVAL sobre el Proyecto de Ley. Joan Clos fue el encargado de explicarla, haciendo hincapié en las consecuencias que tendría su aplicación. “Significará una clara reducción de la oferta de vivienda y una limitación de la inversión para mejorar y ampliar el parque residencial actual”, afirmó el presidente de ASVAL.

Por su parte, Leire Aya hizo una extensa introducción del Proyecto de Ley, presentando los distintos puntos clave que incluye el texto, así como realizando un repaso de los principales escollos que se ha encontrado hasta llegar al trámite parlamentario: el informe contrario del Consejo General del Poder Judicial y las numerosas enmiendas a la totalidad de partidos como el PNV, el PdeCat o ERC.

La ineficacia del control de precios

Una de las medidas estrella del Proyecto de Ley es la regulación de los precios del alquiler. Se trata de una herramienta que ha estado en vigor en Cataluña durante un año y medio, desde septiembre de 2020. Sus efectos han sido claros: descenso drástico de la oferta y mayores subidas en Barcelona que en Madrid.

“La sobrerregulación del mercado empeora el principal problema que tenemos en nuestro país: la falta de oferta de vivienda en alquiler, sobre todo de alquiler social y a precio asequible”, explicó Joan Clos.

Leire Aya aprovechó este punto para recordar la sentencia del Tribunal Constitucional sobre la ley de control de precios de Cataluña, anulándola. Aunque esto provoca el fin de la regulación de precios por parte de CCAA, al no tener competencias en materia de contratos, sí que parece permitir un control por parte del Ejecutivo nacional. 

“El quid de la cuestión radica en determinar si la medida promueve, precisamente, la vivienda digna o no, que es el objetivo que persigue. Es en este punto en el que creo que falla la contención de precios puesto tiene un efecto contrario al pretendido”, señaló Aya.

Discriminación legal a propietarios

Otro de los puntos clave del Proyecto de Ley es la definición del concepto de “gran tenedor”: la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.

“Lo que vemos es que el texto incluye una clara discriminación legal, al distinguir entre dos tipos de propietarios y limitar el derecho de propiedad de aquellos que poseen más de 10 viviendas en alquiler”, destacó María Andreu.

Leire Aya secundó la postura de ASVAL en este punto, al afirmar que es “claramente discriminatoria”. “Lo único que se consigue, a mi juicio, es demonizar a los fondos de inversión y grandes empresas, que pueden estar haciendo una excelente labor social de la vivienda y que, de hecho, incrementan el parque de viviendas de alquiler”, apuntó Aya.

Medidas fiscales en el Proyecto de Ley

Las medidas fiscales son otro de los aspectos destacados de este Proyecto de Ley. En primer lugar, Leire Aya explicó cómo son los incentivos fiscales y cómo pueden acceder a ellos los propietarios. Os compartimos aquí los puntos clave:

  • En un 90 % para contratos nuevos sobre viviendas situadas en zonas tensionadas y en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5 % en relación con la última renta del anterior contrato.
  • En un 70 % cuando, no cumpliéndose los requisitos anteriores, se produzca alguna de las circunstancias siguientes: (i) que el contribuyente hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que esta se encuentre situada en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años; (ii) cuando el arrendatario sea una AAPP o entidad sin fines lucrativos que destine la vivienda al alquiler social o esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.
  • En un 60 % cuando, no cumpliéndose los requisitos anteriores, la vivienda hubiera sido rehabilitada en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento. 
  • En un 50 %, en cualquier otro caso.

Junto con las deducciones fiscales, en relación con el IBI se introduce una modificación en la definición de vivienda vacía o desocupada a los efectos de que los ayuntamientos puedan exigir un recargo de hasta el 50 % de la cuota líquida del impuesto a los inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente. El recargo podrá ser de hasta el 100 % cuando el periodo de desocupación sea superior a tres años.

Incluso, los ayuntamientos podrán aumentar el porcentaje de recargo que corresponda en hasta un 50 % adicional en caso de inmuebles pertenecientes a titulares de dos o más inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados en el mismo término municipal.