El control de los precios del alquiler es una medida controvertida, apoyada por algunos sectores de la sociedad y, sin embargo, cuestionada por la amplia mayoría de profesionales del mundo inmobiliario. Una medida que, además, no es nueva en el mercado de la vivienda en alquiler y que ya han aplicado y experimentado otros países de nuestro entorno, con resultados también discutibles.
El Banco de España emitía un informe hace unos meses donde se alertaba de que, una de las medidas estrella del gobierno de coalición, la regulación de los precios del alquiler, podía producir un efecto contrario al deseado. En este sentido, el organismo se une a las alertas que, desde diversos ámbitos del sector inmobiliario, se han expuesto en estos últimos meses. Y es que parece que la regulación de los precios, en realidad, no será la solución que tanto se espera para equilibrar el sector. Más bien al contrario, los “efectos secundarios” que la norma puede producir a corto plazo van desde la retirada de oferta del mercado, con el consiguiente impacto en una demanda cada vez menos satisfecha, hasta el impulso de la economía sumergida.
La experiencia en otros países
Países vecinos como Francia, Alemania o Suecia ya han implantado, o están en trámite de hacerlo, normativas que restringen los precios cada vez más altos de los alquileres. Sin embargo, tal y como apuntan los informes antes mencionados, los resultados de estas políticas en ciudades como Estocolmo, Berlín o París aún no son claros.
No obstante, sí se puede hablar de algunas consecuencias que estas medidas han tenido sobre el mercado del alquiler. En Estocolmo, por ejemplo, las medidas regulatorias han desarrollado un auténtico mercado negro del alquiler, de subarriendo, llegando a hacer que el inquilino obtenga grandes beneficios subalquilando hasta por el doble del precio establecido. Es por eso, que tras dos años desde que se implantaron estas políticas, se esté considerando liberalizar de nuevo el mercado del alquiler.
En Berlín, una ciudad que afronta un problema estructural de falta de oferta, la norma que limita el precio del alquiler ha entrado en vigor este año pero con carácter retroactivo desde julio de 2019. La nueva legislación, que experimentó diversos cambios antes de implantarse precisamente por la incertidumbre que causaba, establece una “congelación” de los precios durante 5 años además de un tope en el precio. Tras los primeros meses, la norma está teniendo un primer efecto contrastado: muchos de los propietarios deciden poner sus viviendas en venta en vez de alquilarlas.
París va por el segundo intento. Tras aventurarse en 2015 por primera vez, la ciudad gala vuelve con una nueva tentativa que está en vigor desde el pasado mes de julio. Unos organismos competentes establecen un precio en función de características como localización, muebles, fecha de construcción y número de habitaciones, y el precio que figura en el contrato no puede superar en un 20 % o ser inferior a un 30% de la cuantía que estipulen esos organismos. De momento, aunque todavía es pronto para sacar conclusiones, los expertos consultados concluyen que aún no se han detectado bajadas en las rentas de alquiler.
¿En qué consiste exactamente la propuesta del Gobierno?
Hablamos de regulación de precios cuando la realidad que se está barajando es el establecer limitaciones – topes – a los precios del alquiler en algunas zonas que están altamente tensionadas.
El Gobierno dará luz verde a Comunidades Autónomas y Ayuntamientos para que sean ellos quienes decidan, mediante un Sistema Estatal de Índices de Referencia de Precios del Alquiler de Vivienda que está desarrollando el Ministerio de Fomento, poner techo a las subidas de precios.
Entonces, ¿cuál es la solución al problema de la vivienda en España?
Lejos de disponer de la bola de cristal o el oráculo que nos proporcione la solución total al problema de la vivienda, existe un consenso en el sector inmobiliario en cuanto a qué medidas pueden tener un impacto positivo en el desarrollo de un mercado de vivienda en alquiler. Y en ASVAL tenemos como objetivo trabajar exhaustivamente en ellas. Apostamos por medidas que se resumen en cuatro puntos:
- Aumentar la oferta de vivienda social
- Desarrollar un parque de vivienda en alquiler a precios asequibles
- Colaboración público-privada
- Seguridad jurídica
En un mercado libre, donde la oferta y la demanda regulan naturalmente el mercado, parece obvio afirmar que parte de la solución pasa por aumentar la oferta. Sin embargo, estamos de acuerdo en que el aumento de la oferta debe venir por dos vías, principalmente.
Por un lado, el incremento de oferta vía promoción de vivienda asequible. Se trata de desarrollar un parque de vivienda en alquiler a precios asequibles, por debajo del precio de mercado. Construir un mercado apto para aquellas rentas más bajas así como jóvenes que buscan emanciparse. Esta es la base del problema de accesibilidad a la vivienda de las rentas más bajas y de los jóvenes. En este sentido, promotores y Administración deberán estar alineados en fórmulas de colaboración público-privadas para que la creación de residencial para alquiler pueda hacerse desde una perspectiva de vivienda asequible. Y es que hasta el momento, más del 90% de la vivienda protegida que se ha construido en España se ha dedicado a la compra y no al alquiler.
Por otro lado, es de vital importancia establecer una política de vivienda social pública para resolver la situación de la población en riesgo de exclusión social. Durante los últimos 10 años, las políticas sociales en España han quedado abandonadas, dedicando menos de un 0,05% del PIB a políticas de vivienda y haciendo que en nuestro país haya solo un 1,5% de vivienda social frente al 15% de media en la Unión Europea. Urge que la Administración dedique recursos al establecimiento de una política de vivienda social.
Además, es fundamental incentivar al propietario para que ponga su vivienda en el mercado y este, es uno de los grandes objetivos de ASVAL. Los últimos datos del INE (2011, ya que actualizan este dato cada 10 años) indican que en España hay más de 3 millones* de viviendas vacías. Y el problema es que el propietario no encuentra ni la seguridad jurídica ni el apoyo institucional necesario para atreverse a dar el paso y poner su vivienda en el mercado. Temas como el impago, la ocupación ilegal o la inseguridad son algunas de las mayores preocupaciones de los propietarios de vivienda en alquiler.
* El cálculo no discrimina entre los inmuebles que están puestos en venta o alquiler y aquellos que simplemente están fuera del mercado.