El desistimiento de un contrato de arrendamiento de vivienda no es más que la posibilidad que la ley ofrece al inquilino para poder rescindir anticipadamente su contrato de alquiler. Esta figura está regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos, que, con su reforma de 2013 (en la última, la de 2019, no se tocó esta cuestión), mejoró notablemente los derechos del arrendatario en todos los contratos que se firmaran a partir del 6 de junio de ese año.
Antes de 2013, un inquilino sólo podía desistir de su contrato de alquiler si éste tenía una duración superior a los cinco años. Pero desde de la reforma de la LAU se permite el desistimiento por parte del inquilino -es decir, la posibilidad de que éste rescinda unilateralmente el contrato- en cuanto hayan transcurrido seis meses de la entrada en vigor del contrato.
Eso sí, la ley impone al arrendatario una condición: debe comunicar al arrendador su deseo de dejar la vivienda con al menos 30 días de antelación.
Además, la Ley de Arrendamientos Urbanos autoriza a las partes a pactar en el contrato que, en caso de desistimiento, el arrendatario deba indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta por cada año del contrato que reste por cumplir. Así, si quedaran tres años de contrato pendientes en el momento en que el inquilino anunciase su deseo de dejar la vivienda, éste debería indemnizar al propietario con tres mensualidades. Y, si los períodos de tiempo fueran inferiores al año, esas mensualidades se reducirían de manera proporcional.
En cualquier caso, lo más habitual es que arrendador y arrendatario convengan que no tenga lugar tal indemnización. En este caso, es aconsejable que el arrendador otorgue un escrito a favor del arrendatario en el que se manifiesten el fin de la relación contractual de mutuo acuerdo y el reconocimiento de que no existe cantidad pendiente de pago a cargo del arrendatario.
En los últimos meses, con motivo de la pandemia del Covid- 19, muchos arrendatarios han visto tan gravemente afectada su capacidad económica que les está resultando imposible cumplir con las obligaciones derivadas de sus contratos de alquiler. Es importante que sus arrendadores sean conscientes de que algunos tendrán la posibilidad de invocar la cláusula ‘rebus sic stantibus’ para exigir la modificación o suspensión de su contrato o, incluso, su resolución. Esta cláusula intenta dar solución a los problemas derivados de una alteración grave y sobrevenida en las circunstancias respecto a las existentes en el momento de la celebración del contrato. Supone, en realidad, una flexibilización o mecanismo paliativo del principio pacta sunt servanda, según el cual las obligaciones del contrato deben cumplirse siempre según lo acordado. Su aplicación, en cualquier caso, ha sido tradicionalmente muy limitada en los tribunales. Así, cada caso concreto deberá ser objeto de un estudio pormenorizado porque, dado su carácter excepcional, no siempre se producirán causas de fuerza mayor o alteraciones suficientemente graves que justifiquen aplicarla.
Por otro lado, es importante tener en cuenta que en la normativa aprobada con carácter de urgencia a raíz de la pandemia del Covid-19 no se ha recogido nada nuevo respecto al derecho de desistimiento del arrendatario en los contratos de arrendamiento. Por el contrario, las medidas del Gobierno han ido sobre todo encaminadas a la prórroga de esos contratos, si hubiese llegado su vencimiento durante el estado de alarma, o a la concesión de ayudas a los inquilinos en dificultades para que puedan afrontar el pago de la renta.